Phase 1 – Finanzierung

Es gibt mehrere Möglichkeiten das Ganze möglich zu machen.

Wir haben beschlossen, dass keiner von uns mit mehr Eigenkapital in die Sache einsteigt, das er und sie das von sich aus möchte. So ersparen wir uns gruppenintere Konflikte zum Thema Geld. Nichtsdestotrotz irgendwoher muss es ja kommen!

Rechtsform & Finanzierung

Plan D:

Wir finanzieren das Projekt nach dem Modell des Mietshäuser Syndikats. Das Mietshäuser Syndikat ist ein Verbund selbstorganisierter Mietshäuser mit zur Zeit 113 Projekten und 20 Projektinitiativen in Deutschland. Ziel ist es, bezahlbaren Wohn- und Lebensraum zu schaffen, in dem es sich selbstbestimmt leben lässt. Um diese Projekte dauerhaft dem „normalen“ Immobilienmarkt zu entziehen und sie so den Bewohner*innen zu erhalten, wurde dieser Projektverbund im Jahre 1992 gegründet. Neue Projekte werden durch einen Solidaritätsbeitrag der bereits bestehenden Projekte unterstützt. Schon etablierte Projekte beraten neue Projekte. Das Syndikat steht ebenfalls unterstützend zur Seite. Durch die Struktur des Mietshäuser Syndikats ist gewährleistet, dass langfristig bezahlbarer Wohnraum gesichert ist.

Als Hebel GmbH können wir das Objekt erwerben. Einer der Grundpfeiler unserer Finanzierung neben einem Bankkredit sind Direktkredite. Wir nehmen Kredite ab 500 EUR an und bieten neben einer sozialen Geldanlage eine Verzinsung bis zu 1,5 %.

Für die beschriebene Form des Immobilienbesitzes, mit „Gewaltenteilung“ zwischen Hausverein und Mietshäuser Syndikat, eignet sich pikanterweise die GmbH, eine Rechtsform aus der fremdartigen Welt der Kapitalgesellschaften, ganz hervorragend.

Die Satzung der GmbH heißt „Gesellschaftsvertrag“, hier werden die oben genannten Regelungen verbindlich vereinbart. Auch der Zweck der Gesellschaft wird festgelegt, z. B.: „Erwerb der Immobilie Neuschwansteinstr. 20 zur sozial gebundenen Vermietung und Verwaltung in Selbstorganisation“. Logischerweise gehören Satzungsänderungen zu den Grundlagenfragen, die nur von beiden Gesellschaftern gemeinsam beschlossen werden können. Dieses Modell der Haus-GmbH ist allen Syndikatsprojekten gemeinsam. Es beruht auf einem Vorschlag von Matthias Neuling (Auf fremden Pfaden. Ein Leitfaden der Rechtsformen für selbstverwaltete Betriebe und Projekte, Berlin 1985).

Die Haus-GmbH bildet quasi das Grundmodul. Da dikat in seiner Rolle als „Kontrollorganisation“ Gesellschafter in jeder Haus-GmbH ist, ist es gleichzeitig das Bindeglied, das die Haus-GmbHs verknüpft. Und zwar fest und dauerhaft, denn eine GmbH ist von keinem Gesellschafter einseitig auflösbar.

Plan C:

Das 2x 4 Säulen-(Re)Finanzierungs-Modell

Der Kaufpreis beträgt sagen wir 3.300.000€.

Zusätzliche Kosten, wie Reparaturen, Frequenzerneuerungen etc werden im Laufe der nächsten 10 Jahren weitere 500.000€ bis 1.000.000 benötigen, welche wir weitestgehend durch Förderungen und Zuschüsse decken möchten.

Insgesamt beläuft sich das benötigte Startkapital auf 3.300.000€, welches durch im Kern 20 Beteiligte organisiert werden soll.

Finanzierung: 4 Säulen-Modell

1. Säule – Stiftung(en)

relevanter Hintergrund:

Erbschaftszins erhoben 3% – 5% des Kaufpreises (nicht zwangsläufig)

Bei 100% des Geländes und 4% wären das ca. 132.000 im Jahr.

Bei 50% des Geländes und 4% wären das ca. 66.000 im Jahr.

Erbschaftsvertrag 99 Jahre.

Eine (oder mehrere) Stiftung(en) kauft das Gelände und die Gebäudestrukturen (oder einen bestimmten Prozentsatz davon), dies hat logischerweise Auswirkungen auf die anderen Säulen. Als Verein kaufen wir die Gebäudestrukturen durch Mietkauf der Stiftung wieder ab, wobei die Stiftung ihr Vorkaufsrecht vertraglich zugesichert bekommt. Der Verein verwaltet und bewirtschaftet die Gebäude und Flächen.

2. Säule – Eigenkapital und Privatkredite

Wir möchten wie gesagt auf eine Verpflichtung zur Einlage von Eigenkapital zum Startkapital weitestgehend verzichten, damit die Dynamik unsere Gruppe dem Konfliktpotential in Verbindung mit individuell hohen Eigenkapitaleinlagen resilienter ist.

Realistisch ist es zusätzliche Investitionen durch Privatkredite und Bürgschaften mit den 20 Beteiligten circa 750.000€ zu akquirieren. Pro Kopf gerechnet wären das durch das Kleinanlegerschutzgesetz vorgegeben 3 x 12.500€.

Weitere Privatkredite können über den Verein laufen.

Diese Privatkredite, mit einer möglichst langen Laufzeit, werden durch den Verein und somit der gemeinsamen Ökonomie der Gemeinschaft refinanziert. Ablaufende Kredite werden im ungünstigen Falle mit Neuen ausgelöst.

3. Säule – Fördermittel und Spenden

Wie bereits erwähnt werden wir bemüht sein Frequenzerneuerungen und andere geeignete Projekte wie das Anlegen eines Waldgartens über diverse Fördertöpfe, sowie Eigenleistungen und Werkelwochen mit tatkräftiger Unterstützung aus unseren Netzwerken zu decken.

Der Verein sammelt zur Erfüllung seines Vereinszwecks, der auf die Gruppe und unsere Ausrichtung abgestimmt ist, Vereinsspenden. Diese fließen in Reparaturen, Pflege und Projektumsetzungen vor Ort und gegebenfalls im Außen.

4. Säule – Bankkredit

relevanter Hintergrund:

Die Bank benötigt für einen Grundstückskredit eine Eigenbeteiligung von mindestens 20% des Kaufpreises.

Bei einem Kaufpreis von 3.300.000 wären das 660.000€

Bei einer Kredithöhe von 1.000.000 wären das 200.000€

Desweiteren stellt die Bank ein eigenes Gutachten an, braucht Zeit für die Bonitätsprüfungen der Kreditnehmer und sie erhebt Kreditzinsen.

 Im Idealfall verzichten wir gänzlich auf einen Bankkredit.

Refinanzierung – 4 Säulen-Modell

Wir streben eine zu erwirtschaftende Summe von 100.000€ pro Jahr an.

1. Säule – Mieten

Die Kaltmiete im Haus soll pro Person pro 30m² 350€ betragen. Insgesamt auf 20 Personen wären das 84.000 im Jahr (zuzüglich zusätzlichen Reparatureinlagen und Nebenkosten).

2. Säule – Überschussgeneration

Im Verbund der 3 Arbeitskreise „Seminarbetrieb & Veranstaltungen”, “Kultivierung” und “Werkstätten” sollen ab dem 5. Jahr insgesamt 16.000€ pro Jahr, sprich 445€ pro Arbeitskreis und Monat rückfließbarer Überschuss kreiert werden

3. Säule – Spenden & Fördertöpfe

Der Verein sammelt weiterhin zur Erfüllung seines Vereinszwecks Vereinsspenden und beantragt Fördermittel, dadurch können beispielsweise Stellen geschaffen werden um die Selbststruktur zu pflegen.

4. Säule – Projekt- und Orts-Patenschaft

Bei sich anbietenden kleinteiligeren Projekten vor Ort wird der Verein Paten suchen, die zum Beispiel als Stiftungen oder Privatpersonen den Raum für “experimentelles Bauen”, “Waldgarten”, “Bienen” fördern und kaufen möchten.

Plan B:

Eine oder mehrere Stiftungen kaufen das Gelände.

Wir als Verein kaufen die Gebäudestrukturen und pachten das Gelände (mit Vorkaufsrecht) von den Stiftungen und bewirtschaften die Flächen im Sinne der Stiftungszwecke.

Plan A:

Wir bekommen das Gelände geschenkt.